房地产税来了,有2套房,要卖1套吗？仔细看,内行人划重点

    房地产税这两天持续刷爆朋友圈。不少朋友问我房地产税内容、有问能不能买房，也有问卖房合不合适。其中房地产税内容和能否买房，还需要进一步观察，而对于有2套房的家庭，要不要卖1套，避免成本增加，已经迫在眼前了。

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    有2套房，要不要卖1套，不仅关乎个人税务成本，也是对房地产走势的判断，还是对家庭生活未来的规划。卖与不卖，两者不同的选择，甚至可以影响未来10年的生活状态。

我将从四个方面，给你分析：

    一、房地产税是什么？

    房地产税要与房地产相关税费区分，房地产相关税费包括：房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，应该说房地产税是房地产相关税费的一种，也有可能是合并组合税种。

    房地产税不是新税种，可以参考的是房产税，是1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

    二、房地产税对2套影响有多大？

    先参考上海、重庆试行的房产税，我按大致情况划重点，不含特殊情况的计税变化规则：

    1、上海房产税：

    应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

    税率是0.6%，在沪家庭第二套及以上新购房、免征人均面积60

    2、重庆房产税：

    应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

    税率是0.5至1.2%，针对独栋及新购高档住宅、免征面积100或180

    可以看出来，两个试点主要是针对第二套及高档住房。持有2套及以上的、尤其是多套大面积的住房，可能会受到房地产税的影响，同时财政部已经明确按评估价动态确定应税价格。

    假设我们简单按：税率1%、一家三口免税面积180平米估算：2套房合计200平米、单价10000元、应税面积20平米，那么每年应交税额约2000元，相当于多交一年物业费。

    房地产税对2套房有多大影响，还需要看具体的计税规则，但却是适当增加了持有环节的负担，但房地产税加快提上日程，也是为了厘清财政、尤其是地方财政的长效机制。

    三、是否留第2套房，需要从数据探知房价走势

    日本50年代开始征房产税，90年房价才到高点。房价都是螺旋上升，**直接的因素是人口、城镇化、货币供应等等。我梳理一下几个数据：

    1、中国城市化进度为58%，按发达国家80%的水平，有一定的提升空间

    2、货币供应量M2环比增长进入稳定阶段，钱不会太多、但绝对不更少

    3、信贷持续稳定扩张，经济基本面仍具有扩张形态

    总体来看，房地产让调控手段也已经能够深入到土地、建设、供应、价格、信贷、销售、资金监管等所有房地产环节，维持市场稳定、长期平稳缓涨是政策的**诉求，也将是未来数年的房地产市场基调。

    房价大幅上涨概率大幅降低。在部分地区，也有可能调整和滞涨，甚至于小幅下跌波动。

    四、留第2套房，还是留现金？

    房子目前是人生**大的资产，如果没有家庭的经济支持，需要工作至少5年以上时间，才有机会凑齐首付款买房。

    而已经拥有2套房，意味着你已经可能步入中年，这也是人生的当打之年。留房、还是卖房拿现金，本质上是来说，是笔经济账，不仅需要结合家庭实际情况，还需要根据所在地区，考虑实际的房产、资金贬值或租金收益的影响。

    **近几年CPI的涨幅稳定在2%左右，大家还是觉得钱不值钱了，我做个例举，假设实际货币的贬值速度5%，市场房价在1万以上，意味着第2套房总价在100万元以上：

    如果把第2套房不卖，保留1套资产，租出去可以回收租金收益约3000元；

    而把第2套房卖了，获得现金100万，不考虑做生意挣钱，如放在理财实现4%的收益，与货币贬值基本持平甚至更低。

    房价的高低与城市级别有直接关系，能够稳定房价较长时间，说明市场基本面在现有基础上能够支撑。因此，在房价是否稳定、租金收益可预期的城市，当然是留房。

    如果你是按揭贷款，以目前贷款利率5%以上，哪怕每个月还款1万元以上，更值得留房。

    反之亦然，但还需要家庭情况判断。

    当然，第2套房，不仅仅是用收益计算的，还可能是很多家庭社会认同的标志；第2套房，也是很多家庭沉重的负担，但也是他们在为人生价值奋斗的源泉。