海南物业“仗势欺人”多为开发商“儿子”

　　长期以来，海南房地产行业因自身特性，膜拜重销售不重服务的发展模式，片面追求成交量，而不重视后期长期的物业经营服务。据悉，中国排名前20名的房地产企业超过八成都已进入海南市场，与之相对应的是，海南对国内先进物业管理企业的引进十分匮乏，300多家物管企业能够达到一级水平的几乎没有，达到二级水平的约20家，大部分企业是三级。这个差距太过悬殊，实力捉襟见肘的物业管理企业根本匹配不了海南这个庞大、火热的房地产市场。

　　此前，海南物业管理尚处于劳动密集型服务，无法令广大置业者满意。近九成网友坦诚曾于物业有过纠纷，物业费的收取也是一笔“糊涂账”，大小物业纠纷不断，甚至“霸王物业”现象时常发生。业内人士称，海南物业之所以屡屡发生该纠纷，“霸王物业”也赶不走，其症结还是开发商直接或间接种下的苦果。即前期物业公司与开发商基本上都是儿子与老子的关系，有些看似物业公司与业主之间的矛盾其实根源都在开发商那里，“老子”开发商种下的恶果，“儿子”物业来囫囵带过。而且有实力雄厚的开发商老子“撑腰”，前期被指定的物业即使不得人心，也很少被辞退，在这种矛盾重重的半市场化运作下，海南物业管理水平自然得不到提升，物业管理纠纷也必不可少。

　　这三百多家物管企业除了资质不够，而且大多与开发商存在“裙带”关系，物业从属于开发商。开发商本着废水不流外人田的，不愿放弃物业管理的暴利，对承建小区指定物业公司，或者成立二三级物业直接管理，有的开发商甚至干脆堂而皇之的接受物业。

　　据海南省物价监测中心对全省主要的104家物管企业的监控名单，不下10家物业直接由开发商接管，而物业由开发商的二三级从属企业管理的现象更是多不胜数。半市场化的运作，物业公司和开发商的父子关系带来的是"建管不分"问题。这个现象在海南比较普遍，物业公司由开发商注册，开发建设、物业管理由"一家人"做。当物业公司成为开发商的"儿子"，在房屋验收和接管过程中，物业公司就不敢也不会为业主争取权利，为日后的纠纷埋下了隐患。

　　物业或“仗势欺人” 或替开发商背黑锅

　　由于物业和开发商这层斩不断的“父子”关系，自然给物业管理带来很大害处，诸如维修基金、房屋质量、规划用地改变功能等问题，本是开发商所为，物业公司却成了"替罪羊"；另一方面，物业仗势欺人，更本不为业主服务，甘心于为开发商助纣为虐。

　　海南省物业管理协会负责人刘占领认为，前期物业公司与开发商基本上都是儿子与老子的关系，有些看似物业公司与业主之间的矛盾其实根源都在开发商那里。物业纠纷大多数情况下，是物业公司在替开发商背黑锅。比如提高公摊比例系数、公摊的水电损耗多，以及随意改变小区规划等等带来的一系列问题都与开发商有关。

　　业内人士认为，由于物业管理企业大多从属于开发商，从进场之日起就不是本着服务业主的分内职责，难免在长期的管理中出现各种纠纷，甚至仗着有开发商撑腰，在纠纷中对业主态度蛮横，表现出一副霸王般舍我其谁的傲气。

　　根据《海南经济特区物业管理条例》规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，否则有关部门将罚以重金。这一规本就着力于物业公司的特殊背景存在的弊端，但是，事实上前期物业管理公司的选聘基本上都是开发商说了算，所谓“肥水不流外人田”，开发商对于物业管理这块蛋糕，是不会轻易放弃的。刘占领表示，即使顺利选聘出新的物业公司，它也难以接手小区管理。开发商的不配合，甚至刁难，基本上是谁接管谁亏损。在这种背景下，似乎只有已经获得房地产高利润的开发商才能担此“重任”。这可能就是霸王物业得以长期存在的一个让人难以接受的悖理。

　　多方博弈 业主委员会成摆设

　　在物业与开发商为一丘之貉的情况下，业主捍卫自身权利同样困难重重。业内人士称，**辞退开发商前期指定物业的办法就是依靠业主委员会的弹劾。但是在海南，物业委员会因多种原因，往往成了摆设。

　　据调查，由于业主委员会的成立，要由小区内2/3以上有投票权的业主召开业主大会选举产生，而一些小区的住户中 “候鸟型”占多数，导致业主委员会组建困难，一旦发生矛盾纠纷，业主找不到能够代表广大业主维护自身权益的团体。据统计，目前海南省已在价格主管部门备案的物业小区约有300多家，其中已成立业主委员会的小区只占总数量的38%—40%，业委会能起到明显作用的小区仅占20%左右。据某物业管理权威人士透露，在海口，几乎没有一个小区能够“赶走”开发商指定的前期物业管理公司。由于大量的炒房行下空置房，加上一些不确定性因素，不排除开发商或者其他利益集团在幕后操纵的可能性，要想达到规定票数还是有相当难度的。

　　另一方面，即使成立了业主委员会，但是许多业主委员会也仅是摆设，按照道理，业委会应该是代表全体业主，和物业公司有一种很微妙的关系，由业主委员会聘请相应的物业公司为业主服务，实际上，一些小区经常变成物业公司牵头成立业主委员会，而业主委员会和物业公司也是不对等的，物业公司是一个有法人代表的组织，而业主委员会并不是法人组织。

　　针对物业和开发商根深蒂固的关系，目前像北京、哈尔滨、成都等地已有相关解决办法。北京出台的新物管条例中规定，住宅小区的业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。而且就前期开发的遗留问题成为物业管理矛盾核心的症结，要求开发商承担前期物业费用。哈尔滨市则从源头下手，对在建楼盘实行物业前期介入，招投标管理，凡未按规定进行物业招投标的，将不予办理商品房预售许可，希望杜绝开发商包办物业的行为。

　　业内专家称，要解决开发商指定前期物业导致物业服务不能满足业主要求的问题，海南也可借鉴以上经验，规范物业的招投标制度，在此基础之上，实行前期物业开发商负责，直到投入使用的住宅小区选出了能代表广大业主权益的业主委员会之后，再由业主委员会的制衡，加速物业管理的市场化运作，甚至特殊情况下，开发商必须延长前期承担物业管理的时间。

　　目前房地产市场面临政府以保障建设为支撑的严厉调控，在这种情况下，海南**性置业生存空间大受挤压，房子必将重归居住性本质，海南物业管理又如何迎接这一转变，大量正在快速建设的保障房物业又面临怎样的命运？