聂梅生:预计10年内养老地产将“井喷”

    聂梅生是在出席全国工商联房地产商会2011夏季年会时作上述表示的。她认为，目前我国房地产形势为“市场进入纠结，调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整”。目前房地产行业在资金层面陷入“纠结”。5月我国住宅**达13000多亿元，环比上涨37.8%。5月当月人民币贷款同比减少1000亿元。同期固定资产增幅只有12%。外资**大幅增长，增长57.3%，增加额为226亿美元。

    预计10年内养老地产将“井喷”

    全国工商联房地产商会会长聂梅生17日表示，对房地产开发企业来说，未来商品房业务将面临和保障房“平
分秋色”的局面。10年内养老地产会出现“井喷”现象，需求量保持每年10%的增长。预计到2020年需在养老地产项目投入16000亿元。

    她认为，5月房地产市场出现比较焦灼的状况。“调控结果已体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。”

    聂梅生指出，未来保障房销量将直线上升，占很多城市住房销售量的50%，约占全国市场的30%。房地产企业的未来发展路径应是从单一商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有。

    她表示：“在这次调控中，大型企业商品住宅整合能力、集中度都要提高。现在中小型企业融资问题比大型企业要严峻得多。”

    聂梅生称，预计10年之内养老地产会“井喷”。“未来十年，60岁以上人口将达2.43亿，占总人口比重为18%。预计到2020年养老地产需投入16000亿元。以每套月租金以4200元计算，年租金大概是5万元。**率起码在15%上下。”   

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    商业模式需要审慎考虑 运营成本也应精心测算

    6月17日，全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。面对严厉调控政
策，企业如何解决融资难和做强做大等问题迫在眉睫，在这样市场环境下，新兴养老地产项目吸引了众多企业目光。但有业内人士警告，养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景。

    多家开发商介入养老地产

    随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”同样也让人看到了商机。近期，保利、万科等多家开发商都提出了“养老地产”主张。

    据了解，万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年底正式启动了活跃长者计划，而北京项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科活跃长者计划首个试点项目。保利地产和基金提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老**佳结合点集中在社区，和基金实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。此外，与直接进入养老地产不同是，也有地产商虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广，涉及医疗、养生、教育、休闲、养老等众多领域。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生说，到2020年，预计60岁以上人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%，这是相当大比重。现在四五十岁中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费主流，那个时候也是支撑老年产业主流。“我预计10年之内养老产业会保持每年10%增长水平，将出现井喷现象，这当然应该是值得关注产业。”聂梅生说。

    全国老龄办事业发展部主任吴秋风认为，老年房产发展才刚起来，有两类人应当特别关注：老年人也有顶端部分和低端部分。顶端老年人，不在原来地方住，要找高档地方住，过更好老年生活。另外一类老人是子女结婚需要住房，自己收入很低，在大城市生活很困难，可能被挤到二、三线城市，或者大城市郊区，这两类老年人需求应得到特别关注。

    养老地产不能盲目上马

    “我们不要叫养老地产，要叫养老产业，否则这个东西还没起来就被闷死了。”永泰红磡集团有限公司董事长李德福说。

    业内人士提醒说，养老产业绝不仅是养老地产，养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景，同时，亦要考虑到风险性，不能盲目上马。

    经过反复思考和探讨，聂梅生认为老年产业应是独立运作，是购买服务、整合、独立运作，又无缝整合全新产业，是我国经济转型中内需产业，产业链长，**空间大。

    聂梅生分析说，我们要清楚老年产业属性。首先，它**和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财内容；第三，有服务属性，服务于核心需求和老年**需求；此外，还应当有非常强人文属性，属地文化很强，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区项目绝不同于传统房地产开发，也不是房地产华丽转型。

    审慎考虑养老社区商业模式

    那么，老年社区应该和普通社区有什么区别？在住房设计方面有哪些应该注意问题？应该有什么样管理？

    记者看到，根据本次年会推出中国绿色养老住区联合评估认定体系，养老住区评估分成四大部分，其中，住区设施分成几块，有公共空间和公共设施，老年住区应当有大量公共活动设施，还有居住单元。而养老服务分服务内容和服务供应商管理两块，服务内容分成四类，包括日常生活服务、家政服务、健康医疗服务和社交娱乐服务等。还应当有安全保护和运营管理内容，包括运营机构管理和对居住者管理等。

    聂梅生认为，养老住区项目总体商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区，开发之后怎么运营、怎么定价？是出售型定价，持有型定价，卖不卖等问题都需要详尽考虑。

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