潘石屹闯上海 不认识新天地便开始卖楼

　　一个在北京地产圈呼风唤雨的人，出了北京还有没有市场？一个精明的人，如何在上海精明？

　　文｜CBN记者 兰红 王娜 特约记者 刘萍

　　制图｜陈杨 李婷婷

　　1月21日，傍晚。车子从南京西路一直往南开，在淮海中路停下，马路对面就是著名的新天地。坐在车里的潘石屹迟疑地问：“这是哪里？”

　　上海这个城市他已经来过无数次，但他仍然不认识路。他对上海房地产知之甚少，搞不清楚上海“滨江板块”的含义，从未听说过一个叫做田子坊的时尚街区；有时候急了甚至想不起来6个月前他在南京西路上买的那栋楼在哪里，只能用“那条著名的什么路”来代替。

　　即使这样，他仍然坚持买下了东海广场—上海南京西路和铜仁路交界地带，一幢58层、高217米的写字楼。虽然地处上海的黄金商业地段，这却是个被称为“上海**烂尾楼”的项目，在此之前被倒手了6次，并充满了债权和股权纠纷。甚至在谈判的初期以及交易即将公布的前夕，他都分别受到了来自这个项目的债权公司天怡公司的阻挠—这家公司曾给他发了律师函，还向外界公布了纠纷细节。但潘石屹执意接手这个项目，并坚持将SOHO中国在北京执行了十年之久的商业模式照搬到这里来。

　　他真的那么喜欢上海，以至于甘愿冒险？倒也未必如此。按照SOHO中国公司董事长潘石屹自己的说法，1995年他担任万通上海公司的老总，住在华亭宾馆，每天晚上望着城市灯火，也压根没有想过要在上海**。即使到了2000年，他有了自己的公司红石实业（后改名为SOHO中国），他还在想，北京已经足够了。

　　**次有来上海发展的想法是在2002年，那时候潘石屹一心准备上市。有了**上海念头的他走在上海街头，感觉都跟过往不大一样。据当时陪着他走街串巷的一位知情人士称，潘石屹走在路上总爱提问，“这附近有什么大楼”、“附近居民都是做什么的”、“上海的老外都住在什么地方”、“为什么上海人的家门口一个水槽上会有三四个水龙头”等等。

　　可惜，**次上市未遂。此后潘石屹来上海的念头也时强时弱。2005年，他让几位公司高层组成了一支土地小组，四处寻觅土地资源，其中两个主要目标是上海和天津。土地小组把上海出让土地公告的标书买回去，还接触了上海的地方政府，却在2007年年初长宁虹桥拓展区的一个地块拍卖上败给澳门赌王何鸿燊。在上海失意的潘石屹转身拿下北京三里屯项目，并放话“三年内不进上海”。

　　只是，三年期限刚过一半，潘石屹便重新开始在上海寻找项目。曾经饱尝断顿之苦的他需要进上海，**者也要求他进上海—当一家名字中挂有“中国”二字的公司却只在北京发展，这怎么也说不过去。

　　这一次出京，对潘石屹来说意义重大。在此之前，他在海南玩票式地做过一个不好不坏的项目，他曾经两次将SOHO中国的销售团队整个拉到他的好友、阳光100董事长易晓迪的项目中去—很难说他们俩谁“援助”了谁。但只有这一次，他似乎下定决心要将在北京打磨了10年之久的商业模式原样照搬到上海。

　　这个47岁的男人在北京将地处核心地段、设计时尚的写字楼和商铺分拆卖给山西的煤矿老板、内蒙古的羊绒企业主和跨国企业职业经理人。在**渠道并不多见的中国，这一做法让SOHO中国成为**赚钱的房地产公司之一。他的做法有别于传统，以前这是一个极少数人才有资格玩的游戏：动辄以数十亿资金将核心地段收入囊中，建起摩天大楼，持有收租，使之成为几十年稳定**的保证。在香港，这样的公司是太古地产、九龙仓和新恒基等老牌地产商。

　　改变传统游戏规则的潘石屹，在2007年香港上市之后进一步缩短了游戏周期。从朝外SOHO、北京公馆、中关村(000931,股吧)SOHO、东海广场到嘉盛中心，无一例外都是即刻就能变现的项目。

　　尽管从已公布的细节来看，发生在上海的这起收购交易从发起到结束历经半年时间，但期间大部分的时间都在等待—潘石屹称，为了避免出现产权纠纷和税务问题，他不仅询问自己的法律顾问、交易方摩根士丹利，向上海市政府的有关部门多次求证，还让法律顾问和会计事务所的人员专门就税务问题进行了仔细审计。剩下的大量时间，他都在无聊地等待他的上家摩根士丹利—这家跨国企业—缓慢的审核。

　　那些大多数公司在收购之前必然做的繁琐的市场调查？潘石屹对此不屑一顾：去问别人愿意花多少钱买这楼？往往客户在被问到时的感觉和他写支票时的感觉不一样，所以调查有什么意义？“（东海广场和嘉盛中心）都不需要再做什么改动，把收购价格翻一倍再倒手卖了就行。”潘石屹对《**财经周刊》说。

　　这让他看起来越来越像一个批发商。当早期的设计感逐渐被“快进快出”式的收购和销售稀释的时候，整个SOHO中国只留下散售这一饱受争议的销售模式—在刚刚过去的几个月里，建外SOHO陷入物业门事件，SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主，也因**商铺面临严重亏损成立维权工作小组，来“叫板”潘石屹。

　　这固然让人不愉快，但另一个更严峻的问题是—如果不采取散售模式，又没有广拉战线的资金能力，这家企业如何加快资金回笼，并**大程度地提升资金使用效率？

　　依靠潘石屹固有的7000名粉丝般的客户，并指望他们伴你走天涯么？答案很残酷。准备来上海前，潘石屹对过去的老客户做了一次摸底调查，结果却是，当你对一个山西人或者内蒙古人说起北京时，他眼睛一亮，但当你对他说起上海或上海的南京西路时，他却一点概念也没有。