房价控制目标仅仅是一场数字、文字游戏

    临近年关，楼市调控的成果盘点在即，来自各地房地产主管部门的声音似乎也比平常更多。作为去年**被量化的调控任务，即年初要求各地制定的“房价控制目标”，成为各方关注的焦点。

    尽管从中央到地方，政府主管部门都表示年初制定的“房价控涨目标”已经实现，但多位业内人士向记者表示，在楼市调控已经上升至“政治任务”的前提下，不少地区作为统计数据上报的成交均价，并不代表真实的市场价格。

    失衡的成交数据

    从去年12月15日至今，几乎每天都能看到各省市住建部门“高调”表态已经完成任务。12月23日，住建部部长姜伟新更是为各城市的楼市“控涨”工作正名，表示全国657个城市都按要求公布了房价控制目标，目前绝大多数地方基本实现年初制定的房价控制目标。

    值得注意的是，购房者对房价下行的感受却远远不如政府表态的那样直接。根据**新统计，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，仍然有43个城市价格保持环比上涨。

    而据本报记者调查，山东烟台、广东中山、珠海等二三线城市，事实上从去年二季度以后才开始出现较大涨幅。中原地产的统计数据显示，部分城市楼市成交价格上涨幅度超过10%，越过房价控制目标“红线”。

    同时，记者发现，这些房价上涨速度和幅度较快的二三线城市却大多都是从去年第三、四季度才开始着手控制房价的。根据中原三级市场研究部统计，去年三季度，烟台、丹东、韶关等城市开始实行“限价”政策。如烟台规定，老盘均价原则上以上一年合同备案均价为基础，涨幅不能超过5%；新盘均价不得超过同地段同类商品房本年度其他楼盘预售合同备案的均价。

    而到了第四季度，这类城市将“限价令”锁定得更加具体。如去年11月中旬，中山市表示，12月31日前，单套合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓受理网签手续。5天后，增城市发文要求，12月31日前，住宅类单位（含现楼）单套均价超过7736元/平方米的，严禁网签且不受理备案的政策。

    业内人士向记者表示，这种短期“限价令”的出台，有完成房价控制目标的考虑，“像中山、珠海这些城市，如果不直接限价，完成去年的房价控制目标恐怕很难。”

    不仅如此，国家统计局用以评价70个大中城市房价涨幅的“房价指数”也暗藏玄机。某人士告诉记者，统计局以“房价指数”作为统计指标，这是以2010年全年的平均房价为统计基期，而2010年基数本来就相对较高，因此地方政府通过限价等方式很容易能拉低全年均价。

    对此，中原三级市场研究中心分析师张大伟表示，行政限制后的成交价绝非均衡价格；“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但是一旦“限购”与“限价”的条件被改变，价格将出现更大的“失衡”。

    完成控制房价任务的另一个要点，还在于调整住宅供应结构。

    根据北京市住建委公布的数据，截至2011年11月份，北京市新建普通住房成交均价比2010年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9%，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降。

    也就是说，北京市从去年8月份房价开始停涨。而这其中的主要原因是，从8月起在商品住房开发项目申领预售许可证前，必须与住建委及其下属的市场稽查大队签署“不涨价承诺书”。

    在严厉的“停涨令”下，自去年8月份之后，一些高端楼盘就此在北京市场“销声匿迹”。而据北京市住建委一位不愿具名的负责人向记者表示，去年下半年，北京市单价超过3万元的楼盘，尤其是纯新楼盘，建委几乎不予审批发证。

    北京市房协秘书长陈志告诉记者，2011年北京楼市的住宅供应呈现郊区化的特点，80%以上都集中在通州、大兴、房山、昌平等区域。在户型结构上，新增住宅大多数为中小户型，价格偏低，目标购房者主要为被称为“刚需”的中低收入家庭。

    事实上，北京楼市中降价幅度大的楼盘也主要集中在通州、大兴、房山等郊区。据北京亚豪机构统计，目前京城在售的项目中，六成以上的项目有不同程度的打折促销。其中，近期打折力度颇大的项目近30个，而这些项目几乎95%都在郊区。

    华远地产董事长任志强曾告诉记者，北京市在成交均价的统计中，实际上将保障房的成交价格也算在其中，“因此，北京的房价肯定会被拉下来。”

    去年年初中央要求各地制定的“房价控制目标”，当时就被SOHO中国董事长潘石屹指责为一场“文字游戏”。他公开表示，房价问题的本质是土地供应、货币政策、税收政策以及贫富悬殊，单纯控制房价不是釜底抽薪，只是扬汤止沸。

    北京在“房价控制目标”中提出，去年新建普通住房价格与2010年相比将稳中有降。然而，北京将“房价控制目标”的对象设定为“新建普通住房”，而非“新建住房”。对于“普通住房”的界定，北京市政府部门并未给予解释。

    多位分析人士表示，普通住房的价格相对较低，在北京市场所占的比例较小，若严格执行则包括限购令、利率、信贷、保障房建设等在内的现有政策，实现新建普通住房成交价格“稳中有降”并不难。而相比之下，“新建住房”还包含了高档住宅，其必然会拉高整体成交价。

    此外，大多数城市都按照当时“新国八条”的要求，采取了与GDP增长挂钩的做法，将房价控制目标定在10%左右，但这也同样引来质疑。而根据国家统计局的数据，2010年全国房价**终涨幅为9.9%。在业内分析人士的眼中，这无疑是为房价继续上涨提供依据。

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