时评旅游地产楼市及转型后海南的营销对策

　　9月30日，超越，明天更美好——2011旅游地产新营销论坛在海南第七届秋季房博会期间成功举办。在新的一年“金九银十”来临之时，国际旅游岛迎来地产黄金季，营销、成交、效果等核心词。随着国家对房地产市场调控力度的逐步加强，政策效果逐渐发酵，下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调，房地产各方压力也有加剧之势。

　　在此形势下，中国旅地产服务集团、新浪乐居与第七届房博会组委会联手举办了2011旅游地产新营销论坛，在中国旅游地产服务集团网络运营中心商务部总监闻旭耀先生的主持下，海南产业经济研究院李仁君院长、鸿洲江山营销总监陈泽宇女士、中国旅游地产服务集团网络运营中心副总经理潘文大先生、中国旅游地产服务集团信息中心咨询总监吴雅清先生等海南旅游地产界资深营销专家，与现场来宾就海南旅游地产新营销的心得与经验展开热烈讨论，为海南旅游地产转型之路提出宝贵的见解。

　　以下中国旅游地产服务集团信息咨询中心项目总监吴雅清先生的精彩发言：

中国旅游地产服务集团信息中心咨询总监 吴雅清

　　海南去年的这个时候“风雨”过后依然很“彩虹”但是，现今却是变化莫测，因此，刚刚李院长讲的观点比较有意思叫做转型期，恰好今天我的论述跟李院长提到的“转型”二字比较合拍，在此，我也对海南楼市的观察及营销跟大家做一个探讨分享。

　　在交流之前我想先回顾一下，海南2011上半年楼市发展状况，大家知道目前整个房地产市场已经进入了严重的政策调控消化期，如果在座楼盘营销精英关注到这一点，不难看出，中国目前整个发展战略无论从环渤海、长三角还是珠三角甚至我们的海南都已经全面开花。但是，作为企业来说这个政策的实施是不是很悲观，业绩表现惨淡？那又为什么上半年政策在一度调控的环境下，各别企业业绩还能持续飘红？在我看来，他们是做到了以下三大：**，战略布局。中国很多潜力地区位于三四线城市，很具有发展的上升空间。第二，经营模式在调整。各别企业今年只干了一件事，那就是加大商业地产和旅游地产的开发转型，这一块比例在逐步的上升。第三，提高整个周转速度。从深圳的中海、万科前几个月进行的一批特价房入市，以合理的价格加快了周转速度，可以看出今年三个季度大家都会以回笼、周转为主。

　　目前中国房地产进入消化期会不会松口，中国房产集团一致认为，这个松不松口不重要，重要的是作为开发商，我们要以怎么样的心态来面对这个市场。

　　今年的2月28号国八条在海口出台，海口的供应量成交量明显下滑这是毫无疑问的，但是价格通过轴线看到还是相对比较平稳，三亚作为一个旅游滨海城市，这个反映可能波动相对大一点，但是三亚已经连续五六七八月份没有新的供应量，目前市场成交存在的只不过是基数比往年少。

　　国际旅游岛政策颁布以后，作为省会城市海口，无疑是**先受益的城市，无论政策照顾还是轻轨的开通等等，同时借助传统的一月份到三月份，海南购房旺季，正是看中了这里差异性的气候而来。第二点，因为春节会有大量的旅游度假人员来到海南。因此，本岛开发商们都会在这个季节集中供应，并且供应量非常旺的，这也成为海南旅游地产的特色。那为什么五到十月份又会出现传统的淡季呢？这是由于，这几个月海南岛的开发商不考虑新增供应量，以销售存量为准，以及我们夏天到来岛内旅游人数相对减少等问题所致。

　　回顾海岛2000年以前，整个海南岛处于以投机性开发为主，也就是短线买卖二手房，2001年到2011年很多沿海资源都被贩卖，但是2011年开始我们认为海南真正的转型时期到了。一、开始进入旅游度假地产的开发。现在全中国前30强，除了个别企业没有进入海南岛，大部分企业都会带来一些先进的经验，和雄厚的资金实力来岛开发。二、国际旅游岛的绿色政策。其逐步兑现免税、交通运力、配套建设等的完善，以及航权的开放等等。第三，海南岛政府现在也在思考，未来海南建设的几年在土地供应结构上的政策调整。

　　**后，我想谈谈面临的营销问题。海南岛整个施工三千万方，在开发的楼盘660多个，毫无疑问供应量大增。同时，众所周知，海南岛房子跟客源是分离的，来自大陆甚至来自全世界，随着网络电商平台的兴起，网络收房、卖房作为一个新兴探索渠道，开始了新开始尝试，但前提是海南岛上对房源的建设准备要到位，这样各地分销商才能把客户带到现场。第二，开展传统或非传统的推介会、看房团、路演、网络销售等。要让别人知道你的海岛项目，因为汇聚此地的项目非常多，全国所有的地方的人，可能只知道雅居乐、清水湾、半山半岛，很多在岛内的项目都无从听说，这就需要传统的营销方式。然而，新兴渠道也需要去尝试，比如说：1、网络售房，这个标的额比较大交易怎么样解决这一块也在探索。2、全国路演十大城市联动等。