相关学者马光远:中国楼市泡沫会不会破裂

来源：琼海房产热线点击：1800次时间：2011-08-02 10:09:00

摘要：“即使房价下跌五成，银行业也能够承受。”银监会主席刘明康日前的这番表述，让一些敏感的市场人士认为，这是楼市泡沫行将破裂前的暗示。那么，中国楼市的泡沫会不会破裂？

　　“即使房价下跌五成，银行业也能够承受。”银监会主席刘明康日前的这番表述，让一些敏感的市场人士认为，这是楼市泡沫行将破裂前的暗示。那么，中国楼市的泡沫会不会破裂？

　　“谈房地产、谈房价，必须考虑地域差异，中国房价的地域性差异非常明显。”学者马光远日前在“大众辉腾·中国经济形势报告会”上的演讲颇有点让人醍醐灌顶。山东莱州是全国贫困县，但房价却超过了4000元，这样的价格究竟是有泡沫还是没泡沫？单纯看房价，似乎泡沫很大；不过，当你知道购买莱州商品房的都是当地年收入在5万元到8万元之间的种苹果的果农，当你知道果农们买房的目的只是为了让孩子能在县城**好的学校读书，当你知道当地的房子空置率很低，基本没有人去**房地产时，你还会觉得这样的刚需支撑起的房价是泡沫吗？再看看鄂尔多斯，大面积开发，一开盘就被抢购一空，房地产的疯狂超乎想象。

　　哪来的钱推高房价呢？在鄂尔多斯，民间借贷热情很高，以至于，父亲向儿子借钱都要通过高利贷形式，鄂尔多斯已经没有不要利息的借贷。借高利贷做什么？两个**途径，一是买矿，一是买房。按照目前鄂尔多斯整个房地产开发和销售情况，差不多1人平均拥有10套房以上。表面上，鄂尔多斯人均8000多元的收入，以及人均20万元以上的GDP，足以支撑起目前的高房价，鄂尔多斯房价似乎没有泡沫。但如果你知道这样的房价是建立在民间高利贷基础之上，你还会觉得没泡沫吗？事实上，记者曾经采访过的西宁和银川的房价，也都表现出极强的地域特性。西宁房价高，高在整个青海省，西宁是**适合居住也是教育质量**好的城市，很多富裕的牧民卖掉牛羊到西宁购房，图的就是孩子的教育和便利的生活，这样的需求自然推高了西宁房价；同样，在银川，临近省份的农牧民都到银川购房，导致银川房价涨幅一段时期以来一直高居全国70个大中城市前列。毫无疑问，判断楼市泡沫，不能把地域差异如此之大的各地楼盘放在一个水准上衡量；也不能简单地认为北京房价有泡沫，其他城市房价必定泡沫很大。“没有"中国房价"这一说，每个地方的房价，支撑房价的概念，支撑房价的因素各不相同。”

　　楼市泡沫是否破裂，也取决于目前的楼市政策如何调整。像“限购令”，如果长期坚持，**起码执行不低于5年时间，那么，“限购令”将会在明年开始发挥作用，并带来房价下跌。但如果“限购令”只执行一年时间，像日前住建部某官员所言，“楼市限购令年内不取消”，言下之意，明年取消不取消还不好说，那么，“限购令”一旦取消，压抑的需求将会迅速释放，房价又将会迎来新一轮更猛烈的上涨。因为限购本身限制的是有购买力的人，也就是通常意义上的富人。把有购买力的富人限制后，房价只能直接跟没有购买力的人，也即是所谓穷人对接。而与没有购买力的人进行对接，要达成交易，要么是通过增加他们的收入，将穷人变成富人，但现在看来很难；要么是降低房价，让穷人买得起。而要降低房价，必须将“限购令”长期化，让房价慢慢向没有购买力的人靠近。否则，按照目前富人拥有的财富计算，全国的房子即便都卖给富人，也填不满富人的胃口，供需失衡仍会推动房价继续上涨。当然，考虑到我国未来的人口结构、收入结构和经济结构，继续上涨的后果，将是房价泡沫的快速到来；**后疯狂之后，泡沫破灭将无可避免。

　　楼市泡沫会不会破裂，还要看中国的收入分配改革如何破局。在“大众辉腾·中国经济形势报告会”上，也有学者认为，当前我国收入分配格局存在劳动者报酬在初次分配中占比偏低，收入分配不公平等问题。如果收入分配差距扩大的趋势能够得以扭转，中产**的收入能持续增长，中产**能真正成为中国社会的主体，那么，经济的增长还会支撑起房价继续上行。否则，泡沫破灭、房价下行只是时间问题。

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