保障房绝对不是一次性就可以解决的问题

　　中国**  保障性住房绝对不是一次性就可以解决的问题，现有的城市土地供给制度和政府财力也将成为供应瓶颈。

　　“我反对的不是保障房制度，事实上**个提出建议的就是我”，在接受《中国**》杂志专访时，华远地产董事长任志强告诉记者，他本人是中国**个提出一定要建立保障房制度的，早在1998年刚刚进行房改时，他便表示，“为何不同时建立保障房”，只是当时建议并未被采纳。在任志强看来，假如从1998年起便将保障房建设提上议程，即使每年只从容地建设50万套，积累到今天也是可观的数字。

　　而“现在提出的1000万套保障房是‘大跃进’，想一口吃成个胖子”，任志强进一步解释说，虽然此前房地产一直说过热，但过去几年里每年城镇住宅竣工量一直保持在5亿平方米左右，大约每年500万套房子。而如今提出的1000万套保障房，相当于让全国的房地产商都改建保障性住房才能完成任务。

　　土地、资金互相制约

　　社会租赁性住房不一定非得完全由政府承担，而应让社会各方共同来参与。但如果政府不开辟这些资金市场的话，开发商是做不到的

　　《中国**》：您认为目前我国住房保障建设存在的**大问题是什么？

　　任志强：其实，早在房改全面推行的十几年前，我就多次建言，政府应该拿出土地出让金的15%给穷人盖保障房，在住房建设上用两条腿走路，市场的归市场，保障的归保障。到目前，政府确认的大方向没有错。大力建设保障房，意在把缺下的“民生”这头补上来，问题是财政支出能否转得过来？

　　迈开市场和保障这两条腿非常重要，但保障性住房绝对不是一次性就可以解决的，现有的城市土地供给制度更将成为供应瓶颈。

　　“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套，其中今年1000万套，但要完成这些任务大约要满足土地和资金两个条件。

　　土地是政府计划垄断的资源，保证土地供给就成了**道瓶颈。无限的增加土地供给几乎是不可能的，但用保障房用地的增加挤压商品房住宅建设用地则是可能的。于是各地的供地计划中都大量增加了零和游戏，即总量不变中的保障性住房的比重加大，那么就必然挤压商品房的用地，那又如何保障商品房的供给和如何降低商品房房价呢？

　　说增加土地的供给容易，做到就难了，商品房的供地可用价高者得的方式拍卖，由此可以在征用时给以较为合理的补偿、较为合理的市场投入，再用土地出让的高价来盈利或弥补支出。但保障性住房的土地却无法用拍卖或价高者得的方式收回投入的成本，于是就压低征地补偿的标准，降低开发的投入，减少财政的支出，于是征地就难了，拆迁中的矛盾就增加了，土地开发的能力就减弱了，土地提供的能力就捉襟见肘了。

　　其次是资金从哪里来。住房建设部只计算了1000万套保障房的建安支出约1.3万亿元，每套房平均13万元，按平均75平方米计算，每平方米1733元，其中约8000万元由社会筹集，即用卖房的方式收回**，如经济适用住房、两限房、棚户区改造的置换等；约5000亿元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚户区中的困难户；央企补贴1043亿元；地方需要支付4000亿元。而当土地无法用市场的方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了。

　　而地方政府的实际支出并非只有建安的成本，还有土地的开发成本、征地拆迁的成本、市政交通配套的成本、教育、医疗配套的成本等等。

　　细算个账，大约要翻一倍的支出。保障房土地可以不算钱，但政府的土地都不是天上掉下来的，是要花钱征用的，钱成了一个重要的限制性条件。

　　如果是渐进的方式每年从土地、公积金**或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果在一两年内突击花钱，那就等于是抽水捞鱼了。

　　自1998年号称是房地产市场大干快上的十多年中，在完全市场化的方式下，我们的生产能力每年仅仅以几千万的住宅竣工速度在增长，**多的一年新增住宅竣工面积还不到1亿平方米。其中商品房住宅竣工总量仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，2010年全国的住宅竣工量仅为8.34亿平方米。

　　今年新建1000万套保障性住房，按平均75平方米/套则约7.5亿平方米的竣工建筑总量，几乎在原有年基础上增加90%，

　　在我看来，商品房的定义非常清楚，收了土地出让金的就是，没收的就不是。开发商只能盖商品房，非商品房只有被委托时才能盖，盖好后房子**后卖给谁，由政府决定，也就是说参与经济适用房、廉租房建设，开发商只有委托权，经济分配权在政府手上。世界上没有哪个国家的保障性住房收过土地出让金，所以说，收了土地出让金的商品房一定是给富人的。媒体的这一误传，曾经激怒过不少民众。

　　前段时间，国资委鼓励央企参与建设保障性住房。现有的法规明确规定，开发商是不能在非出让的土地上盖房子的。现在大家看到一块土地上有商品房，也有保障性住房，这叫委托建设。那是开发商在投标时，政府要求开发商配套建设这些保障性住房。但投标文件上说得很清楚，这些保障性住房的产权不是开发商的，建好后，政府会回购这些保障性住房。

　　在保障房建设中，政府是委托人，开发商是被委托者，现在保障房建设中有个什么事，媒体都一致将枪口对准房地产商。实际上这不是开发商的责任，而是政府的责任。

　　想要解决，办法很简单，就是政府承担起自己应该承担的责任。要是让市场来承担本应是政府承担的责任，**后一定会出问题。

　　同时，我认为，城市用地不宜建保障性住房，那样成本太高。政府应该允许近郊农民在集体土地上建租赁性住房，政府提供规划，农村的土地性质不变，把过去农民用来建工厂出租的土地，直接盖成廉租房等保障性用房，城市的居民就住在农村，政府不用再去征收农民的土地，改为做好交通和基础设施。

　　这样一是能保证18亿亩耕地的红线不出现被挤占的危险，保障房不占用城市商品房用地；二是住房、土地成本可以大大降低，商品房价格也会降下来。在目前土地政策不变的情况下，这是**好的办法，而且很有可能实现。因为它不改变土地法的用地性质，不改变规划的用地性质，不改变产权所有，不挤占农民的耕地，不产生失地农民。

　　开辟资金市场

　　发展社会租赁性住房

　　当前REITs不是我们预先设计的针对全社会公开发行，老百姓还是不能参与保障房建设。

　　《中国**》：您认为政府应该承担起目前全部体量的保障房建设吗？

　　任志强：我们现在提出了公租房建设，我是反对做这个事的。因为严格地说起来，不应该做公租房，而应建社会租赁性住房。我们已经看到许多国家在公租房方面失败了。以英国为例，撒切尔时期，英国政府几乎把所有的公租房都卖了，因为让公租房来承担住房问题，政府**后会背不动的。

　　这就涉及到公租房的退出机制问题，如果原先公租房住户收入提高了，他就是不搬出去，怎么办？难道能将他们赶到大街上去吗？所以不能采取公租房的方式，而应该修建社会租赁性住房。

　　《中国**》：那么在您看来，应如何发展社会租赁性住房？

　　任志强：我们现在提出REITs，REITs与长期信贷就是要解决长期性的社会租赁性住房问题。社会租赁性住房不一定非得完全由政府承担，而应让社会各方共同来参与。但如果政府不开辟这些资金市场的话，开发商是做不到的。没有一个**者有这么多钱来做社会租赁性住房。

　　我们2004年就向政府提出用REITs来解决社会租赁性住房问题。央行于2006年与我们开始讨论此事，一直讨论到2008年。当年政府工作报告中提出了要建立房地产基金，就是指REITs，可是直到现在，这种方式只在天津实现了**单，上海准备实现第二单。天津的**单**终只是在银行间的发行，而不是我们预先设计的针对全社会公开发行。换句话说，老百姓还是不能参与保障房建设。