何剑波：高速低债 不赌市场

　　当回收流动性开始成为中央政府首要任务之时，带有**品属性的房地产开始成为了众矢之的。2009年岁末至今，房地产政策与市场发生一系列变化，作为中国房地产企业家系列报道第十二期的采访嘉宾，五矿建设董事总经理何剑波表示，房地产企业不能去赌市场，五矿建设一是要加快周转速度，二是要避免负债过高。作为地产央企，同时又是上市公司，何建波表示，一方面，五矿建设要得到大股东的支持，另一方面，也不能躺在她的怀里。

　　在接受本报记者独家专访时，从企业经营发展到对宏观市场的看法，五矿建设董事总经理何剑波娓娓道来。一如他对企业管理的风格，何剑波多数时间显得严谨、低调。

　　3月28日，五矿建设有限公司（0230.HK）发布2010年年报：纯利增长3.08倍，营收增长33.3%。面对这样一份高业绩增长的年报，何剑波却始终强调一个“稳”字。如同他所倡导的稳健，五矿建设的净负债比率仅为11%。

　　“不赌市场。”何剑波说。

　　未来呈爆发性增长

　　“十二五”期末“地产业务争取能够达到300亿元的销售额。当然，如果条件具备，还可以发展得更快一些。”

　　中国房地产报：五矿建设刚刚公布的年报显示，2010年公司的盈利同比增长了308%，这种高增长的原因是什么？

　　何剑波：五矿集团做房地产的时间较长，但五矿建设真正把重心转到房地产是5年前，在近3年，五矿建设已经打下了一定的基础。公司顺应了房地产发展的周期，使得我们的业务集中体现在了2010年的业绩上，所以会看到盈利有较大的增长。

　　中国房地产报：五矿建设目前的战略布局是怎样的？

　　何剑波：公司现在的布局是3+X。“3”指的是珠三角、长三角、环渤海。“X”是指重点、有机会的城市。到目前为止，公司拥有11个项目，珠三角地区有两个，一个在珠海，一个在惠州；长三角地区有3个，集中在南京；环渤海地区有4个，分别在北京、河北香河、天津和营口；在湖南长沙还有两个项目。

　　中国房地产报：目前五矿建设有多少土地储备？今年有怎样的开工及推盘计划？

　　何剑波：截至目前，公司的土地储备是420多万平方米，今年的开工面积会超过170万平方米，会有9个楼盘开盘。

　　中国房地产报：这是否意味着公司已经进入了**期，未来公司的业绩是否会呈爆发态势？

　　何剑波：快了。今年也是**期。（笑）应该说从2010年开始，以后每年公司都会呈快速增长态势。这是房地产企业的特点，发展初期会积蓄很长时间，但一旦业绩爆发，可能就是几倍的增长。

　　中国房地产报：到“十二五”期末，五矿建设的经营目标是多少？

　　何剑波：地产业务争取能够达到300亿元的销售额，和现在比是很大的增长（2010年签约销售额为25.7亿元）。当然，如果条件具备，还可以发展得更快一些。

　　抓住商业地产机会

　　“和地方政府谈项目时，对方很希望你有一个商业项目和住宅配套。还有一些合作伙伴，也是带着商业项目来和公司谈。”

　　中国房地产报：五矿建设在2010年年报里提到，公司在天津的项目是商业地产的起步，这是否意味着公司将加大对商业地产投入？

　　何剑波：到目前为止，公司还是以住宅为主，利润占比应该能占到80%以上。不过，公司已经开始做商业地产，这是因为公司在开拓一些新项目的过程中，越来越多地遇到商业综合体的土地出让。

　　中国房地产报：在商业地产方面，公司是否具备优势？

　　何剑波：公司在香港有过做商业地产的经验，比如公司有持有型物业，有写字楼，有商场，而这几年在内地也做了一些，尤其是一些大型综合项目，还有一些商业配套。商业地产方面，五矿建设以后会做得越来越多。

　　中国房地产报：也就是说，商业地产未来会在公司的占比增大。

　　何剑波：对。在这个阶段，很多房地产企业都认为商业地产的发展是一个趋势，而且有较大的空间。公司正在用积极的心态去抓住这方面的机会，这个过程中，也会有很多机会找上门。比如和地方政府谈项目时，对方很希望你有一个商业项目和住宅配套。还有一些合作伙伴，也是带着商业项目来和公司谈。

　　发挥融资优势

　　“从资金成本来说，香港比内地要低很多，因为港元是挂钩随美元的，美元没有进入加息通道，港元也不会提前加息。而内地为了应对通货膨胀，不断加息，资金成本就相应提高。”

　　中国房地产报：你怎样看待目前的资本市场状态？五矿建设作为香港上市企业，有怎样的融资便利？

　　何剑波：香港的上市公司和内地不同。内地的上市公司在估值、市盈率、股价方面都比较高，而香港资本市场管理规范，**者基础较好，集资比较方便，效率高。

　　比较而言，在内地集资，要通过中国证监会的批准，而在香港集资，股东批准就可以了，只要有人买你的股票就行。相对而言，我个人认为，香港上市公司在融资方面，较内地上市公司有一定的优势。

　　中国房地产报：除了股票市场外，五矿建设还有哪些渠道来筹集资金？香港融资较内地融资有怎样的优势？

　　何剑波：我们有很多优势能够筹集到资金。从资金成本来说，香港比内地要低很多，因为港元是挂钩随美元的，美元没有进入加息通道，港元也不会提前加息。而内地为了应对通货膨胀，不断加息，资金成本就相应提高。

　　中国房地产报：五矿建设准备如何将融资平台的作用发挥到**大？

　　何剑波：作为一个香港的上市公司来说，意义不仅仅是一个融资平台。

　　**，它是一个业务平台，要管理上市公司的资产，对股东负责，让它更有效地运转。

　　第二，有很多工具可在资本市场运用，比如股权融资，通过供股、配股，发行优先股等。比如债权融资，可以发行不同币种的债券，像美元债、港元债、人民币债等，还可以利用一些组合式的工具，进行结构性的债权融资和股权融，比如发行可换股债券。

　　第三，作为一家上市公司，会有规范的管理，专业的审计报告，这样的话银行对公司会比较信任，公司能够较为容易地在香港得到低息、长期的贷款。

　　中国房地产报：2011年年报显示，五矿建设的净负债率为11%，这是否表明公司的财务状况良好？

　　何剑波：我们财务状况是很好的，现金流非常充裕，目前，公司账面现金有几十亿元，且是经营性现金流。

　　如你所说，公司净负债率为11%，而公司2010年的资产负债率为60%，2009年这一数字仅为31%，一般的房地产企业都达到60%～70%。从负债率的角度看，公司还有较大的空间去筹集资金。