蔡鸿岩:限购令强压市场降价

来源：澄迈房产网点击：1073次时间：2011-04-16 19:20:00

摘要：蔡鸿岩:限购令强压市场降价

国庆节前所谓“二次调控”果然席卷而来。深圳、上海、厦门等城市国庆期间相继出台跟进细则。其中具有共性的和对市场**具威慑力的，就是对本地居民每家庭限购一套或二套房的具体规定。按照此前社科院刚公布的中国城市居民调查报告数据，我国城市居民拥有住房比例已高达87.8%。按此推算，京、沪、深等城市现有城市居民接近九成已经无购买商品房资格，市场总体需求至少减半将是铁定的现实。

9月29日晚，国务院办公厅发布通知，要有关部委近日出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套住房贷款、首套房首付比例提高至30%等规定。之后在国庆长假期间，沪、深和厦门等城市快速跟进出台落实细则，全部明令限制本城市居民购买套型数量。

由于京、沪、深等城市房价快速提升，特别是市区核心位置楼面地价已全部涨至万元以上，大部分“被豪宅”的商品房只能是拥有相当资财的“有钱人”才有能力购买，而这些人几乎**都已拥有私人房产。故新一轮的调控政策势必首先会影响到市区内豪宅市场需求。新政之后，豪宅开发商势必要“挖地三尺”到外地，甚至海外市场寻找客户，同时不排除一部开发商会大幅下调价格，以换取成交数量，回收必要的资金。而未来在政策执行期内，如若地方政府确实严格履行政策，在此区域购房的群体，只会是有能力避开政策限制的极少数人，而且这部分人大多数将是来自于本城市之外初来置业的有钱的“外地人”。

相对于市区核心位置的豪宅，新政之后相对偏远的郊区“普通住宅”市场成为支付能力相对较弱客群的**后退守领地。但由于首套购房首付比例也已提高，改善型的二套房贷首付须提至五成，并且贷款审核极其严格，客观上购房门槛还是较之前有所抬高。“要不有钱选择一次性付款，要不就干脆放弃买房的念想”这已成为当下购房人不得不面对的严酷现实。

新政之后市场的萎缩将再所难免，浓郁的观望情绪将会再度笼罩整个市场，需求总量被硬性压减也会立杆见影显现出来。节后新出来的数据可以看到，北京新房成交量环比下降近近四成，更能反映市场真实需求关系的二手房市场成交更是环比下降达九成。上海市场假日期间成交也明显萎缩。反过来看，只有深圳假日期间新房交易量同比番了四倍。这一现象恰恰说明近一个多月人民币快速**，使得与香港近在咫尺，境外热钱一直在支撑的深圳楼市，现在还处在调控政策与汇率走势带来的境外热钱博弈之中。

有迹象表明，今年四月份国十条调控政策出台之后，有实力的专业房地产开发企业大部分依据形势适度调整自已的发展战略。一些领头地位的上市地产公司甚至有意参与政府的保障房建设，在拓展的区域和开发策略上也开始目标转向二、三线城市市场和着手进入商业地产开发领域市场。有机构近期调查显示，从排位前20名的房企的销售业绩来看，由于新政打压导致一线城市的销售业绩有所萎缩，虽然一线城市依然是房企的利润中心，但真正贡献**大的已转向二线城市。在TOP20企业的销售业绩中，二线城市销售金额占比59%，销售面积占比48%，已经远超一线城市。

另外还有一个特殊的市场——海南。由于海南楼市主体上都属于旅游度假地产，需求方面近乎**来自于岛外，而现在又是国际旅游岛刚启动的关键时期，各方面需要政策和资金支持百废待兴。所以即便年初炒作过热，但料定还是不会也不应该出台类似京沪深那样严厉的限购措施。除去政策带来的观望之外，**性的需求会随着冬天度假销售季节的到来而逐渐回暖升温。

而对于一线中心城市市场来说，现有的开发存量对于已有二三线城市布局业绩支撑的企业，可以“东方不亮西方亮”来补差。但对于事先没有合理布局，靠单一市场的房企业说，此番新政将会使其遭受灭顶之灾。对于他们来说，要不拱手让出手上的项目给实力开发商，要不就只能降价，跑！

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