孙宏斌：下一条路

　　创业简历：

　　1994年，创办房地产中介顺驰；

　　1995年，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司；

　　2003年，设立融创中国；

　　2010年10月7日，融创中国在香港挂牌交易.

　　2010年10月7日，融创中国在香港完成了上市的梦想，而这天却让孙宏斌等了16年。“很多人都说我屡战屡败、屡败屡战，有点曾国藩的味道。我们吃过亏，困难比别人多，换来血的教训，因此会更加稳健。”47岁的融创中国董事会主席孙宏斌的一席话的确值得回味。

　　7年前，曾豪情万丈的地产黑马顺驰横空出世，成为当时**炙手可热的企业。2004年初，即在顺驰开始全国扩张的第二年，前联想集团助理总裁、后加盟了顺驰中国出任副总裁的荆宏意外邂逅了柳传志。柳传志特意要荆宏向孙宏斌传话：小孙太急了，做企业不能跑，而且在扩张时一定要注意资金链，有些话也不能说得太满。

　　当时的孙宏斌已很难听进去。他一度自负地以为自己超前地看透了房地产业的显规则和潜规则。他采取分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期等方式，把有限的资金运用到了极至，就像是“拿两个盖子去盖10个瓶子”。

　　2003年，如日中天的孙宏斌在顺驰之外设立融创中国。2004年，孙宏斌豪放地宣称：顺驰将在3年后达到1000亿元的销售规模，从而一骑绝尘坐稳中国地产业老大的位置。他说，包括万科在内的中国地产企业，商业模式过于传统，发展速度太慢，规模太小，不能适应高速成长的市场需求。

　　高速前进的顺驰并没有坚持太久，资金链断裂，管理失控，香港上市杳无音信，私募在**后签字前撤走，孙宏斌对顺驰战略的偏执终将他陷于绝境。2006年9月，香港路劲基建通过注资的形式获得了顺驰的绝大部分股份，为了保存顺驰的品牌和团队，孙宏斌将自己12年的心血几乎是以白**的方式售出。

　　当年，联想控股董事局主席柳传志把孙宏斌**进监狱，又在其出狱后以50万元助其创业，他曾对孙宏斌讲：“你做企业别的都挺好，就是太急躁了。如果把心态稳一稳，我相信你能再次起来。”柳传志说对了。在从公众视野中销声匿迹三年后，孙宏斌在2010年带领着他的融创中国回到聚光灯下。与孙宏斌的融创一起浮出水面的，是一长串令人炫目的**者名单：雷曼兄弟、鼎晖资本、新天域、中投、中银、德意志银行、贝恩。

　　顺驰崩盘

　　中国地产界似乎没有谁的故事比孙宏斌的更富悲情色彩：先是在20多岁因过早表现出领袖气质，成为联想公司的不安定因素，并因挪用公款罪名入狱服刑4年；出狱后创立的顺驰曾一度让他无限接近首富光环，但激进扩张带来的管理稀释和风险失控**终让其成为中国房地产规模崇拜的悲剧标本。

　　2004年2月，顺驰聘任汇丰银行担任海外上市保荐人。8月，顺驰通过联交所聆讯。但孙宏斌因1990年在联想集团时曾因挪用公款罪入狱，尽管为了上市已取得法院的判决撤销，但汇丰还是觉得孙宏斌不担任董事长更为稳妥。

　　就像当初**先觉察到全国扩张的机会一样，孙宏斌已经感觉到宏观调控的绞索在收紧，那些因为“战略性进入”而不惜代价拍得的土地正在变成一个个急欲吞噬现金的血盆大口。2004年，顺驰在16个城市有60个开工项目，宏观调控导致的市场萎缩使以销售回款为基础滚动的顺驰的现金流左支右绌。如果说顺驰2003年开始筹备上市是积极配合其全国化战略，那么在风投、PE尚属罕见的2004年，上市融资成了它挽救自己的**选择。

　　但孙宏斌的努力失败了。上市日期从2004年推到了2005年，然后杳无音信，孙宏斌当时的解释是，资本市场对顺驰估值过低。

　　这时，摩根士丹利出现了。它旗下的房地产基金找到顺驰，表示可以先**然后再谋求上市。**终确定2005年11月11日签订融资协议，大摩将以1亿美元取得顺驰25%的股份。

　　可祸不单行，距离签约还有一周时，孙宏斌被告知，摩根士丹利将无限期推迟注资顺驰的计划。“我不知道什么原因。”孙宏斌说。遭到资本屡屡拒绝，狂傲的孙宏斌的自信一定受到了打击，还没到**坏的地步，只要20亿资金，顺驰就能再次名副其实。

　　孙宏斌相信自己还能力挽狂澜。上市已经绝望，他重新出任顺驰董事长。顺驰开始了全线收缩，卖掉项目，裁员，调整组织架构，收回原来下放到项目公司的决策权，开始强调成本和利润率。

　　在勉力自我救治的同时，孙宏斌四处寻求合作。他先后与联想控股、中海、世茂等企业接触，包括如今在监狱服刑的黄光裕。其中，联想的答复是“没有能力管理”。孙宏斌经营顺驰10年，希望合作者能够保留这一品牌和团队，地产同行即使对顺驰有意，对此要求也难以接受。因此，他更愿意寻找其他行业或其主业非地产的公司合作。

　　2006年初，顺驰目前的主人登场了。刚从瑞银进入深圳控股担任首席营运官的张化桥通过天津一位领导向孙宏斌介绍了路劲基建。深圳控股是路劲的股东。2006年9月，经过数月尽职调查、谈判之后，双方签订框架协议，路劲以期权认购方式出资12.8亿元获得顺驰55%的股权，并且可以随时将其转为债权。而在此前，路劲已向顺驰提供了近3亿元贷款作为进入顺驰进行尽职调查的条件。顺驰对资金的渴求由此可见。除了钱，孙宏斌表示，之所以选择路劲是因为“它不是做地产的”。这意味着孙宏斌一开始并没想着要放弃自己在顺驰的主导权。

　　但孙宏斌的谈判地位乃至对企业的控制权事实上在一步步失去。之后的一年中，路劲先后又为顺驰提供了6笔近30亿元贷款，其中13亿元于2007年8月转为股权，路劲**终拥有顺驰约95%股份，孙宏斌仅留下5%（当时**1亿元）。孙宏斌为之奋斗了10余年的公司至此易主。

　　融创减速

　　没人会想到，当年孙宏斌在顺驰之外设立的融创中国，会在不经意间成为他东山再起的基石。“我有时候觉得自己挺幸运的，我犯错误的时候都在我年轻的时候，或者说我还有机会再去改。”孙宏斌说，如果不是三年前的那一次跌倒，他不可能做出一个完全不同于顺驰模式的融创来。

　　如今，孙宏斌的确丢掉了当年顺驰的弱点。当万科、保利等主流玩家都在跑马圈地狂奔不止时，孙宏斌却把精力放在天津、北京、重庆、无锡、苏州5个城市，“我们要对风险有绝对的控制，要让企业能够经受任何波折。”孙宏斌说。孙宏斌相信自己找到了彻底避免顺驰悲剧的路径：特定城市发展的精细化管控，高端精品住宅的战略布局。听起来与过去的顺驰迥异。

　　孙宏斌似乎一直有些“点背”，就在漫长努力16年后才上市成功的孙宏斌再次遇到宏观调控。2010年9月29日晚，融创IPO正在确定**后的定价，中央政府七个部门出台了三个通知，所谓第二波调控启动。这天晚上，各界对房地产市场的预期迅速跌入冰点。

　　此时的孙宏斌，已不再迷恋快速扩张，懂得了苦修内功的重要。“调控对地产市场来说是件非常好的事情，近几年市场价格和土地成本的相互推高已经让行业进入发展瓶颈，而宏观调控恰好给市场带来了规范发展的契机，也能让更多优秀的规范的企业得以健康发展。”

　　“尽管融创此次上市发行价格并不高，但未来一段时期地价相对便宜，能给融创提供后续储地机会。”此外，孙宏斌表示，受益中国经济长期向好发展趋势，国际**者对中国房地产表现了浓厚的兴趣，这就是国际配售部分足够认购的背景。

　　但国际资本对房企的选择有其独特性。据了解，贝恩资本在全球**房地产公司的只有融创中国一家。国际**者选择上市公司的路径一般是：目标国家的宏观经济——行业发展前景——公司在行业中的位置。“他们曾经考察过其他房企，但**终还是选择了融创。”孙宏斌说。但很显然，无论是土地储备、开发面积还是销售额，融创在中国的房地产公司中并不占优势。

　　为什么选择融创？“主要是看中了融创的管理团队，其中有些人跟随了我11年，包括在**困难的时候。”孙宏斌表示。据业内资深人士分析，目标公司的创业者及其治理结构，是**者关注的重点之一。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰，但深谙商业精神的国际**者知道，善于从失败中汲取教训的企业家**为可贵，也**值得**。因为他们一旦站起，爆发力不可想象。

　　此外就是目标公司的发展空间。也许现在的规模很小，但如果处于上升初期，未来空间很大，预期利润足以把控，也是理想的**对象。在贝恩资本等**者看来，融创可能正是这类目标公司。从联想开始就跟随孙宏斌的北京首钢融创置地公司总经理荆宏表示，融创上市并没有外界看起来那么辛酸。“上市就像嫁女儿，多年的媳妇自然会熬成婆。”

　　据当年招股书显示，融创中国上市前已有4位战略**者，其中包括此次支持孙宏斌的私募基金贝恩、鼎晖、德意志银行以及新天域资本。上市后，贝恩资本占股10.01%，鼎晖占8.51%，徳银和新天域各占2.5%和2.13%。

　　“在地产市场十几年的发展，我们辉煌过，也犯过很多各种各样的错误，我们这个团队可以说是犯过错误**多的团队。但也正因如此，我们也得到了比别人更多的经验和教训，也学会了如何规避风险，学会了兑现承诺对于一个企业的宝贵影响。”孙宏斌不讳言自己在地产圈十几年的大起大落：“也正是因为这些教训给予我们的经验，还有我们这个团队从低谷到高潮、从成功到失败再到成功的过程始终都在一起，这些都让**人对融创中国信任感大增，也让他们更加相信融创今后的发展力。”

　　融创将是全新的。“相对于规模而言，我们更重利润”，这是孙宏斌为融创中国在后续发展定下的基本策略。据公开资料显示，融创现有土地储备590万平方米，预测今年营业额及盈利或将分别达到66亿元及14.4亿元人民币。

　　“孙宏斌就是一个到处拿地的偏执狂。”这是多年以后，一位房地产资深人士回忆起孙宏斌时**深刻的印象。据了解，他曾经创下一年拿地6000亩的历史记录。但孙宏斌表示，“把地买错了才是未来市场**大的风险，”上市后的融创中国不会考虑向全国扩张，而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟，确为区位良好的地块才会考虑去拿。

　　孙宏斌为融创中国找好的下一步路是，做高端住宅。中国贫富差距的现象仍在加剧，高收入人群对高端产品的需求仍有相当可观的空间。“此次调控对中低端市场影响颇大，但高端市场可能幸免。未来融创中国追求利润增长，高端住宅更符合这一利益诉求。”

　　“香港、美国的房子，都是高端的房产价格涨得比中低端的快得多，纽约西部2007年上市的一个豪宅项目，到现在翻了近3倍，而这段时间恰恰是美国楼市**低迷的时期。所以高端住宅的利润**有保障也**抗跌。”据悉，在过去的一年，融创中国高层团队对上海、香港等地的豪宅项目进行了低调考察。