第三轮楼市调控又是空调? 任志强:我们不断获益

    第三轮楼市调控又是空调？

    有深圳的朋友说,他住的房子比春节前又**了至少10%。他感叹,第三轮楼市调控难道又是「空调」？

    其实,历次调控中,没有谁说过不让房价上涨,准确的表述是「控制房价过快上涨」。也就是说,上涨的趋势其实难以改变,要改变的,只是上涨的速度,楼市只要不像牛市中的股票一样,时刻变脸、不停上涨,调控的目的也就达到了。

    调控并不等于跌价

    这样说,是基于对中国现有国情的判断。至少3亿以上的农民要在5年内进城,城市本身也还有为数众多的市民,期待着改善自己的住房条件。而另方面,可供盖房子的土地,增加一尺一寸都很难。所谓僧多粥少,所谓物以稀为贵,正是中国楼市眼下和将来必须面对的无情现实。

    所以,指望楼市回头,房价下跌三成或者一半,有点像是天方夜谭。关于这一点,管理层心中很清楚,他们动辄出台的调控举措,说白了,其实是点剎车,只想让楼市这辆高速奔跑的汽车降低点速度,免得速度太快**终泡沫尽破人仰车翻。全国工商联房地产商会会长聂梅生上周曾经一语惊人。她说,8年来一共出台了40多个中央级的房地产调控政策,无非就是那么几个药方轮换着用;但要真正起作用,其实只有一着,那就是「土地财政」,可惜又不敢用。

    聂会长的话,不中听,却点透了楼市调控的本质,其实就是「皇帝的新衣」。管理层都知道,这个杀着那个力措,都是治标不治本;也都知道治标又治本、能点中死穴的绝招,但管理层偏偏都不说不用,只在外围一心一意弄些花拳绣腿。于是,楼市就在调控中,一步一个脚印、坚定不移地往高处走,即使间中偶有小幅回调,那也是在为将来更大幅度的上涨积攒能量。

    控制目标多为10%

    新的「国八条」规定,各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。本周就是此大限的**后一周,但直至上周五,被要求公布房价控制目标的600多个城市,只有34个按规定进行了公布,其他绝大部分城市依然按兵不动。更令人吃惊的是,这34个城市所谓的控制目标,都只限定了房价上涨的幅度,却只字不提降低房价。

    换个角度说,34个城市如此步调一致的表态,证明了地方政府对楼市调控的真正态度,不是令房价下跌,而只是「要求房价涨得慢一点」。所以,地产大佬任志强尽管面临退休,还是心怀感激又一次地笑了,他说:「作为开发商,我们应该感谢政府,是他们不断地调控,为开发商创造了不断赚钱的机会。」

    依据新的「国八条」,地方政府要根据「当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力」这3个前提条件,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。令人不解的是,34个城市无一例外地只考虑前两个前提,却把第三个前提有意疏漏,于是,各地给出的控制目标大多是介于GDP增幅和人均可支配收入增幅之间的中间数,这个数平均下来,差不多就是10%。这意味着,地方政府允许当地楼市在去年的基数上,再上涨10%的幅度。

    土地财政是命根子

    但问题的另一面是,居民住房支付能力和人均可支配收入增长并非一对一的绝对正比关系,深圳去年的人均年收入是21494元,倘今年增加15%,也不到2.5万元,去年深圳楼市均价已是2万元,即使今年在政府力压之下不再涨价,深圳居民还是买不起楼。如今年深圳楼市再上涨10%,对想买楼的深圳居民则意味着百上加斤,**好连想也不要想了。

    2010年,全国70个大中城市房价涨幅为9.99%。假设上述34个城市今年能如愿完成控制目标,平均下来的涨幅至少也是10%。两相对比,不由人不慨叹,表面看来声色俱厉的第三轮调控,**终依然免不了第三次沦为「空调」的命运。

    作为百姓,谁都不情愿看到「空调」的结局。在楼市调控中,百姓和官方的期望值本就有方向性的不同,许多人希望房价不涨或下跌,政府则是希望慢点上涨。论及产生不同的根源,国土部下属的中国土地勘测规划院上周公布的报告提供了答案:去年全国重点城市居住用地地价增长率高达12.69%,较上年同比提高4.06%。弄懂这两个数字背后的意义,就会明白地方政府敢于一再犯上,不断弱化中央调控楼市强度的原因所在。无他,唯土地财政而已。这是地方政府的命根子。

    任志强：楼市调控每次都会出现戏剧性结果

    以"商业地产，让城市更繁荣"为主题的"中国商业地产行业发展论坛2011年会"，2011年3月25日在青岛香格里拉大饭店拉开帷幕。万达集团王健林、华远集团任志强、首创集团刘晓光、凯德商用吴顺永等行业大佬齐聚青岛，开启2011年商业地产首场头脑风暴！

    本届年会内容由宏观篇、资本篇和运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典构成。活动不仅有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读"两会"后中国经济新走向，探寻扩大内需和房地产宏观调控下转型商业地产的新机遇，剖析中国消费政策导向与消费市场新趋势，还在大会现场深入剖析和反思现有商业地产发展模式，就商业地产领域多方面话题展开深入激烈探讨。

    会上华远集团董事长任志强高调表示，楼市每次调控的结果都是戏剧性地令开发商赚得盆满钵满，让盼望房价下跌的人失望而归。他透露，在住宅限购政策出台后，资金出现向非限购城市转移的迹象。二三线城市房价下调，三四线城市的房价却上涨了，甚至部分城市涨幅超过20%左右的现象。

    以下是现场发言实录-- 【任志强】：会议没给我这么多的时间，我只能讲**后的结论。很多人都在担心每一次房地产政策的变化，每一次政策出台之后，所有的媒体朋友都告诉我，这是中国有史以来**严厉的政 策，然后所有的消费者都在希望房价下跌以后他们可以用**便宜的价格购买住房，从2003年到现在，他们每一次都失望了。

    于是又期待第二年出台更严厉的措施，然后媒体又开始忽悠，忽悠完了之后，他们又再一次失望了。反过来的结果，就是每 一次调控之后，开发商的规模越来越大，万科从一个小公司变成了一个一千亿销售额的公司，大家都应该感谢，因为有我们英明的 政府每次给我们机会，因为不断的调整政策让我们不断获得**！我们可以看到的是，不管如何调控，有几个不变的目标：

    **，我们的温总理说，"十二五"期间要把7%的GDP的增长，今年要保证8%的GDP增长。

    第二，"十二五"规划中提出，我们要安排4500万个新增就业，今年要安排960万的就业。要把就业问题放在"十二五"实 现规划的首位。

    第三，我们政府要抑制通胀，今年我们提出4%的控制目标，前两个月都是4.9%。后期也许到下半年会下滑，**后我们可能完 成预定的指标，控制在4%之内，但是说这个话的时候，大家都不知道有利比亚的战争，也不知道有日本的地震，所以也不知道后面 会不会有大量的输入性通胀，**后导致连4%都保不住，一直是一个未知数。

    去年我们提出580万+220万套的保障性住房之后，今年又提出1000万套的建设目标，严格要求今年必须完成任务。"十二五 "期间要提供3600万套的保障性住房，这个目标也没有变。至少在这一届政府，会坚持今年、明年各1000万的保障性住房目标。

    还有"十二五"期间保证4%的城市化率，每年不少于0.8%，也就是说我们将放慢城市化率的速度，仍然要保证1000万人的进 程，他们仍然需要有大量的住房。

    第四，我们要抑制房价的决心没变。

    昨天，部里面专门组织了座谈会，讨论当前的房地产的形势，国八条出台之后，讨论再出来什么政策抑制房地产，随后我们 看到了国八条中特别强调各地方政府要落实房价控制的目标，根据当地的GDP发展和人们的可支配收入的增长，我看到大部分的城市 的目标在10%-13，太原是**高的，是13%，我一直担心抑制的目标结果不是让房价下去，而是让房价上来，因为从城市的过去的历史 看，很多的城市没涨到过这么高，以前可能只涨3%或者是5%，如果给了他们控制的目标是10%或者是15%，那么可能控制的目标就是 变成涨价的幅度，如果是这样的话，一定是结果背道而驰的。

    从这些目标看，我们必须让经济活动符合这样一些政策的不变目标，换句话说，任何调控政策**后都不能影响这些目标的执 行。

    可以变的是什么？一个是我们宏观经济的调控手段，我们现在看不断增加银行的准备金率，不断的增加我们的利率，和货币 、财政政策都相关，我们也会看到随时会调整出台一些相关的宏观调控政策，所以我们认为房地产政策的调控，也许还会有新的政 策出台，也许会按照我们这次专家会的意见，希望他们不要在短期之内出台新的政策，但是不管怎么说，去年我们出了三次国务院 的政策，1月10号出了国十一条，4月17号出了国十条，9月29号出了国五条，一年之内政府提出三次政策的变动，今年也难说，也许 还会有一些政策的变化。

    影响房地产市场的还有能源减排等其他的一些相关政策，都会对市场的预期引发一些变化和导致市场产生的一些影响。影响 变得因素也有很多，其中2月份公布的今年已经审批的新开工项目的**总额下降了23%，预计着今年的**不是一个高增长的态势 ，而是一个低增长的态势或者是持续下降的态势。

    到2月份为止，房地产**增长33%，比去年的36%下降了3个点，而文件出台之后，**有可能持续下降，到目前为止只有4 个行业高于全国固定**20%多的增长率，剩下的行业都低于这样一个增长率，意味着我们GDP只要以**拉动为主的历史可能被结 束了，原来期待的"十二五"规划的头一年会有**高增长的现象能不能再出现。我们的消费也出现了极具的下滑 ， 我们"十二五"规划希望我们通过两个五年计划的时间，让中国的消费成为世界第二大消费国，从现在已经看多"十一五"的消费 增长率来看也许我们实现不了这样的目标。

    我们第二条腿的消费增长也受到了一些影响，后面可能还有第三条腿，就是我们的出口，我们的进出口能不能对GDP产生巨 大的拉动还是一个疑问，大部分的国家都把中国经济增长的GDP增长率开始往下调，在CPI上升的时候，GDP是下降的，有可能出现的 是大家怀疑会不是出现通胀，大家认为**可怕的威胁不是日本的地震，而是中国经济的下滑，如果这样的话就会产生一些变动。

    我们今年要建1000万套，去年580万套的保障性住房和今年1000万套保障性住房，对地方财政产生了巨大的压力，因为去年 还没有全部完成，还在要求地方政府补足指标，按照建设部的估算还有13万亿，就是13万块钱一套房子，要配相应的道路、医疗、 市政等等，如果把这些配套都算上了，这样的话就变成了2.6万亿等，所以对地方财政一定产生了巨大的压力。反之，如果市场出现 了房地产**的下降，还有就是我们房价发生变化，这样的情况已经开始出现了，到2月份为止，一部分的城市的上涨趋势得到了遏 制，同比增幅下降的城市超过8个，绝对下降是1个，二手房、一手房同比、环比下降的城市有33个，这样的趋势的下降，会导致后 期的供应的短缺，因为人们可能无法购买新的土地或者是增加新的产能。

    保障性住房占用的土地比重在增加，商品房土地在减少，后期的商品房供应总量一定会出现下滑的趋势，这是国内一些情况 的变化。

    从国际情况来看，这两个意外的事件都会产生一些国际资本市场或国际经济市场以及进出口市场的巨大变化，德国已经停止 了核能源的全部建设，而且也会对中国的电力供应产生影响，如果没有三分之一的供电，他们可能会需要更多的石油，而他们本来 就是第三大石油消费国，对石油的产生的压力的供应量远远大于利比亚的供应。

    零部件的情况来看，中国已经出现一些产品的脱销，比如说照相机、电脑、平板等等，因为东芝占了35%的供应，因为断绝 了35%的比重的东芝的芯片供应以后，和这些有关的产品都会发生变化，另外在自动化控制方面他们占了10%的世界份额，这10%也会 造成发电机等芯片的使用。

    我们大概有3-6个月的库存，但是这些使用完了之后，如果日本不能继续生产的时候，对整个生产链都会产生很大的影响， 日本到目前为止，为了汇率，为了股市已经投入了28万亿和17万亿日元，这些供应量也许会达到80亿，相当于大概中国将近8万亿人 民币，也许远远超过了美国Q2总的货币供应量，这些已经让货币兑换汇率发生一些巨大的变化，后期也可能对国际市场产生一个重 大的冲击，至少对国际市场的大宗商品产生冲击，进出口随着日本的变化也会发生变化，比如说特种钢，日本占到世界很大的比例 ，大概是1亿多吨，而中国生产的6亿顿钢里面没有替代特种钢的商品，所以对市场也会产生影响。

    我们无法分析，到目前为止还没有看到这两个特殊事件的**终结果，但是至少他们已经损失了25万亿或者是更多的**，这 样的话对世界整个经济格局会产生一些影响。

    我们可以看到，在所有的调控过程中，对开发商来说，多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠，什么时候应该用什么 样的政策应对市场、融资，所以调控比扩张更重要，所以一些城市的土地尽管便宜，但是也不会去买，一些有能力的人，或者是好 的公司恰恰利用这样的一个形势的发展，在低价的时候买地，在高价的时候卖房子，所以很多的企业因为调控政策取得了长足的发 展，没有一次因为调控政策让好的企业死掉，却让好的企业取得了好的发展。

    我们看到一些资金向非限购城市转移，比如说北京，限购了之后，他们就跑到了通县、廊坊，我们看到很多二三县城市价格 是下调的，三四线城市价格反而是上涨的，上涨幅度**快的可能超过20%，就是因为这种带动效应而产生了房地产的资金和消费者的 资金共同向非限购城市转移的特性。

    我们也看到了，在中低档的消费过程中，降低价格可以迅速的扩大消费量，购买的人群会暴涨，在中档偏上的房屋中，降价 没有引发市场的供应量，就出现了高档的很多的房子有财力的人不具备购买条件，因为限购，价格对他们的影响力远远不如资格的 影响力更大，比如说别墅，想象一下谁没有**套住房去买别墅？别墅肯定不是**套房或者是第二套房的产品，所以资格也许比 价格更重要，这样的话，就导致在不同的城市、不同产品中，会产生不同的消费价格，我们也看到当我们央行用差别准备金率的时 候，银行对市场贷款都产生了差异变化，于是资本市场的价格就开始上升。

    我们到现在为止，2月份已经放了664支房地产的信托基金，这个数量是巨大的，但是价格去年总平均是10%-14%，涨到了今 年的18%-24%。这个资产价格的产生也会变相的影响市场的进程，所以更多的企业反而专门申请有配建保障性住房的项目来确保银行 的信贷。更多的宏观可能会在我们市场之外去影响中国的经济政策。

    2003年的时候，一个非典导致中国的宏观经济政策从严防死守、防止过热和压缩**变成了宽松，2007年底，我们提出了两 防，防止过热和防止通胀，2008年的外部因素我们导致不得不用4万亿振兴，所以很难说世界经济的变化和中国经济产生的内在变化 会对未来的政策产生影响，但是每一次政策的**后结果我们看到的是所有的开发商都是盆满钵满，谢谢！