马光远：开年第一天降准，我谈谈对房地产意味着什么

2020年开年**天，央行就决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。按照央行的计算，这次降准将释放长期资金约8000多亿元。

央行同时指出这次降准的意义在于：

“保持流动性合理充裕，有利于实现货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，并且用市场化改革办法疏通货币政策传导，有利于激发市场主体活力，进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，支持实体经济发展。”

首先必须指出的是，这次降准完全是在市场的预料之中，并非像一些专家喜滋滋的吹嘘“又预测对了”，这还真没啥预测的。

在中央经济工作会议将“稳增长”放到2020年****重要的地位，并且明确货币政策的选项是“灵活适度之后”，大家一致认为央行将在开年会降准，释放流动性。说实话，这还真没啥需要预测的。但是，我必须要表扬一下央行。

过去央行在货币政策的出台上，老是担心被市场“猜对”，从而使得货币政策的效果打了折扣，在政策出台的时间上经常“躲猫猫”。其实大可不必。

美联储过去多年的货币政策已经告别了过去格林斯潘的“神秘主义”，而是和市场良性互动，做到货币政策的一举一动都在市场的预判之内，反而更有利于市场的稳定。这点，央行做的也不错。

当然，每一次降准之后，股市也好，中小企业也好，民营经济也好，房地产也好，都会觉得这事和自己有很大的关系。

从1月2日的股市表现看，确实实现了开门红，沪指逼近3100点。除了股市，大家当然**关注2020年楼市的动态。

虽然央行在解释开年降准的决定时，口口声声不离实体经济，但不可否认，每一次货币政策的变动，很难完全撇清和楼市的关系。

对于2020年房地产的走势，其实之前在很多文章中已经提及我的预测，包括：

一、2020年房地产政策大概率放松，因为房地产自身已经完全降温，严厉调控的必要性已经不大。

特别是，2020年房地产**大的风险已经从过去的过快上涨转为下跌可能引发的一系列风险上，调控的目的和方向都在发生变化。

中央经济工作会议虽然仍然强调“房住不炒”的主基调（这个基调即使在房地产下跌需要救市的情况下也不会改变），但侧重点已经在强调“全面落实因城施策”，强调“稳房价、稳地价、稳预期”上来。

二、在经历2018年到2019年两年多的量价调整之后，一线及部分热点城市的价格已经基本调整到位。

特别是北京、上海、广州一线城市，在经历去年的价格明显调整之后，二手房的价格已经比较合理。昨天有人在微博问我北京房价已经下跌了30%，会何去何从。

我在这里可以肯定地说，北京二手房房价下跌30%是个案，不具有代表性，但下降15%到20%具有普遍性。我2017年下半年呼吁高净值人士卖掉热点城市多余的房产的时候，多少人认为北京房价还会上涨，甚至一些人听信“京沪永远涨”的荒唐言论。

记住，这个世界上没有永远上涨的东西，除了年龄！

2018年，有人造谣说我预测2019年全国房价要下跌30%，我没有做这种预测，我只是预判2019年一线和热点城市将“量价齐跌”。在经历两年的真正调整后，现在，我建议你们可以关注这些地方的房子了，价格，调整的差不多了。

三、2020年，三四线城市会进入真正的调整，即使“因城施策”的房地产政策大幅度放松调控，也很难挽救三四线城市的颓势。

需求已经超额释放，房价已经在阶段性高位，供给源源不断，人却在流失。因此，三四线城市将步之前一二线城市的后尘，进入真正的调整周期。

三四线城市买房子投资之门已经关闭，大可不用着急，除非价格品质非常合理的。至于五六线城市，我三年前就一再强调，价格已经到了历史天花板！不明白投资这些地方的房子的人是用什么脑袋思维的，我反正是看不懂。

四、中美贸易协议关于汇率的约定是中国房地产是有支撑的。人民币今年**的概率大于贬值的概率。

在这次降准之后，以上四点预测不会改变。这次降准虽然和房地产没有直接关系，但货币政策和房地产的千丝万缕是不争的事实。

降准的目的就是强烈释放稳经济的信号，今年稳房地产是稳经济的要点之一，房地产不能在这个时候出问题，这是共识，无需赘言。

当然，2020年的房地产市场不会太差。

以2019年为例，尽管我们一再说“2019年是房地产市场**困难的一年”，虽然全年房地产调控达到了惊人的620次（接近平均每天调控2次），房企叫苦连连，超过500家房地产企业破产，但看看这一年的数据，好几个关键数据仍然创了历史新高：

2019年土地市场流拍连连，但全国土地出让金很有可能超过7万亿，再创新高；

全年住房销售预计在16万亿左右，超过了2018年的历史记录；

房地产投资的增速全年维持在10%的两位数，这也是超过很多人的预期。

说明房地产这个行业真是打不死的小强。年年难过年年过，年年过得还不错。

2020年，不管货币政策如何“灵活”，房地产的日子都不会太好过，但也差不到什么地方去。

房地产早已经告别了“舒适区”，行业正在进行着一次大的裂变，我说的“三个20%”虽然有很多人不愿意接受，但大概率成为事实。

房子做为**好投资品的时代已经过去，但关于房子的图腾还会继续，房地产还会作为充当财富储藏的工具。预测房地产崩盘者大概还得继续坚持预测下去。