南京放松住房限购 释放三个积极信号？

01、确认了！南京六合放松限购

上午从南京市六合不动产登记中心传来消息，针对外地人的购房限购政策已经放松，不再需要社保或个税证明。

记者致电南京市六合不动产登记中心，相关工作人员确认“已经不需要社保或个税证明了”。该人士表示，这项政策也是本周起刚刚执行的，实施范围在六合当地，不过不包括大厂板块，“因为大厂属于江北新区管辖”。

具体的政策内容为：只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。而在之前，外地人在六合买房开具购房证明时，需要提供近3年内累计2年的社保或个税证明。

记者注意到，上周曾有中介公司人士在微信朋友圈发布过消息，表示“六合即将放开限购”，并认为“六合房价新一轮增长即将到来”。由于言语较为夸张，被不少人视为“促销”的惯用手段，并未当真，不料几天过后，传言中的六合限购松绑真的来了。

02、今年6月南京高淳区已放宽楼市限购

早在今年6月，多家媒体报道称南京市高淳区将放开限购，对外地购房者不再有社保或者个税的要求。

据了解，按照当地的新规定，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。

此前，南京曾针对六合、溧水和高淳等三个远郊区，发布了较为严格的限购政策。

2017年3月15日，南京市办公厅发布《关于进一步调整我市住房限购政策的通知》(宁政办发〔2017〕56号)，通知对现行住房限购政策进行调整，其中在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

此外，非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或保险缴纳证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或保险购买住房。

有业内人士向21世纪经济报道记者表示，高淳区地处南京南部远郊，据南京市区距离约有100公里车程，当地楼市一直表现一般，此次放开限购，一方面是服务当地的人才引进，另一方面对南京主城区市场影响较小。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当地远郊区去库存压力相对较大，此次当地的政策关键点有二，一是放开了外地人限购一套，二是不在要求在当地两年以上的社保或纳税证明，会比较明显的刺激当地购房需求。

此类政策对于其他类似城市的类似远郊区或去库存压力较大区域有示范意义，但并不意味着南京这样的二线城市会迎来全面的调控放松。相反，在因城施策背景下，一些地区或将加强调控。

03、南京六合放松限购背后：楼市库存压力较大

根据易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，限购政策发布后，六合新建商品住宅成交面积进入下滑通道。2018年全年，六合新建商品住宅成交面积较销售的2016年度，下降了60%。到2019年，数据仍在下探。

南京六合区新建商品住宅成交面积平方米和价格数

据数据来源：易居研究院中国百城库存报告相关数据

据中国房地产报，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，截至9月份六合区新建商品住宅可售套数为5299套，相较于去年同期的3061套相比，库存压力较大，政策略有放松有助于加快库存的销售。需要注意的是此次政策的放松并不是彻底放松，还是有一定限制的，表明目前房地产市场调控仍处于调控高压态势，针对部分城市或者城区库存压力或者销售压力较大的地方，政策上会有一定程度的放松，但也并不是彻底的放开。“此次南京六合限购政策的放松对于南京六合区来说有积极的意义，对六合区四季度的销售会有一定的促进作用。”

如今，与高淳情况高度相似的六合区也放松了限购，对于全国其他城市来说，是具有借鉴意义的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次南京六合不动产登记中心的消息显示，南京六合针对外地人的限购政策开始放松，且已经执行，这进一步说明当前南京市场尤其是郊区市场限购政策松绑，也是“一城一策”的体现。

从此次放松的情况看，是有一定条件的，即学历方面需要满足大专等学历。而按照过去的政策，外地人在六合买房是需要满足2年社保缴纳条件的，这也说明当前针对人才等群体采取了定向放宽的导向，有助于激活相关群体的购房需求。

南京此次放松应该说有积极的信号意义。

第四季度需要积极降价促销，尤其是去库存的压力开始增大，这个时候房企需要在这个时候积极进行项目销售，各地略有松绑也是有助于实现成交量的活跃的。

放松也是需要有条件的，当前放松是要针对特定群体和特定区域进行，这也有助于后续房地产市场的交易活跃，同时也防范房价过快上涨。

不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力，也会有适当松绑的可能。

04、楼市入秋 振荡下行

十月，楼市暗淡。

中原地产研究中心数据显示，小长假楼市整体平稳，并逐渐出现继续回落现象，由于网签数据滞后，暂时无法看到市场全面数据，但整体看，大部分城市网签暂停。

从典型城市网签量看，北京新建住宅国庆前6天网签29套，二手房住宅网签35套，10月7日，二手房13套（2018年10月7日7套），与2018年相比有涨有跌。

国庆期间，上海中原地产监测数据显示，全市二手房新增挂牌7509套，是下半年以来挂牌新增量较低的一周，比去年同期减少21.3%。并且从一些门店来访情况看，来客量也出现明显下滑。

二三线城市市场已有变化，房企在保业绩而换仓上已展开动作。反观热点二线城市的土地市场，向下趋势有迹可循。10月10日，南京主城有8幅地块集中出让，其中，南部新城一幅住宅地块爆冷，被南京交通投资置业有限公司以底价8.1亿竞得，楼面地价16597元/平方米。这幅地块相比今年7月金茂所拍地块，地价下降了近1.3万元/平方米。

对此，中原地产分析师张大伟认为，从较近市场看，部分城市降温已开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场，均出现降价促销。除深圳外，部分一二线城市出现了小阳春继续退烧的现象。

整体看，一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨，。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度上升。

近期，二线城市一二手房市场成交差异化明显，房企也在积极换仓过程中推出降价促销策略。兴业、中泰等多家券商统计，厦门热度延续，苏州5月11日调控加码，成交数据近期逐渐走弱。厦门二手房成交套数，九月以来累计同比增加42%，年初至今累计同比增加163%。

苏州前一周（下同）同比减少11%，环比增加13%，九月以来累计同比减少21%，年初至今累计同比增加32%。

成都、南京持续回暖，杭州近期开始走强。二手房成交套数，成都同比增加34%，环比增加36%，九月以来累计同比增加18%，年初至今累计同比增加36%；南京同比增加129%，环比增加23%，九月以来累计同比增加73%，年初至今累计同比增加24%。杭州同比增加81%，环比增加31%，九月以来累计同比增加36%，年初至今累计同比减少11%。

同策咨询研报显示，南昌、郑州，南通、镇江、扬州、徐州等城市，有房企项目出现较大价格优惠，其他城市优惠力度普遍较小，武汉由于政府管制原因，基本没有出现较大的促销活动。

部分房企对于战略性退出城市或区域，一般采取较大幅降价清仓策略，比如某房企9月中因桂林项目较大幅降价而被当地政府暂缓备案。